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09/06/2020

Baumängel: Das selbständige Beweisverfahren als Mittel der Wahl

Mit dem selbständigen Beweisverfahren können Baumängeln vor der Abnahme, während der Abnahme oder nach der Abnahme festgestellt werden. Nach § 485 ZPO ist die Beweiserhebung auch unabhängig von einem rechtshängigen Prozess (bei dem Gericht der Hauptsache) zulässig, wenn
 

  • der Gegner zustimmt,

  • zu besorgen ist, dass das Beweismittel verloren geht oder

  • die Benutzung des Beweismittels erschwert wird.
     

Das Ziel einer Beweissicherung kann auch die Hemmung von Verjährungsfristen sein.
 

Charmant ist das selbständige Beweisverfahren dann, wenn es der Vermeidung eines Rechtsstreits dient. Das Ergebnis des über das Gericht eingeholten Gutachtens des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist für beide Parteien verbindlich.

Soweit das Ausbringen eines Antrages auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens für einen Wohnungseigentümer interessant sein kann, hat der BGH (Beschluss vom 14.03.2018, V ZB 131/17) entschieden, dass es ggf. keiner Vorbefassung in der Eigentümerversammlung bedarf.  

08/06/2020

WEG Reform 2020

Das Bundeskabinett hat per 23.3.2020 den Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz–WEMoG) beschlossen. Die Änderungen sind inhaltlich umfangreich und grundlegend angekündigt.

Mit dem Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens wird im Sommer 2020 gerechnet, wobei in der ersten Lesung im Bundestag Änderungsforderungen gestellt wurden. Verläuft das Gesetzgebungsverfahren gleichwohl planmäßig, tritt das Gesetz dem Entwurf zufolge zu Beginn des zweiten Kalendermonats nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.

 

Folgende Ankündigungen sind besonders beachtlich:    

1.

Die Beschlussfassung über bauliche Maßnahmen soll vereinfacht werden, z.B. durch die Kompetenz, bauliche Veränderungen zukünftig mit  einfacher Mehrheit beschließen zu können und durch das Generieren von Anspruchsgrundlagen für jeden Wohnungseigentümer, die Umsetzung jedenfalls von privilegierten Maßnahmen auf eigene Kosten verlangen zu können. Dieses betrifft Maßnahmen,
 

  • die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung,

  • die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,

  • dem Einbruchsschutz und

  • dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen.
     

Solche Maßnahmen sind (mit Ausnahme des letzten Spiegelstrichs) auch mietrechtlich zukünftig relevant, weshalb es insoweit zu einer Harmonisierung zwischen dem Miet- und dem Wohnungseigentumsrecht kommen soll.  

2.

Darüber hinaus werden die Regelungen über die Eigentümerversammlung entscheidend verändert:

  • Die Verlängerung der Einladungsfrist auf vier Wochen wird noch scharf diskutiert.

  • Das Beschlussfähigkeitsquorum soll aufgehoben werden, um den Aufwand von Wiederholungsversammlungen zu vermeiden.

  • Es soll eine Beschlusskompetenz zur Onlineteilnahme geschaffen werden.

  • Die Pflicht zum Führen der Beschlusssammlung wird aufgehoben. Stattdessen trifft die Gemeinschaft und damit den Verwalter die Pflicht, Niederschriften von Beschlüssen sowie Urteile aus Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen aufzubewahren.
     

3.

Entscheidend an der bevorstehenden WEG-Reform ist, dass die WEG zukünftig bereits mit der Anlage der Grundbücher entsteht; was Auswirkungen auf das Rechtsinstitut der sog. werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft hat.

Ferner soll die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung werden. Hierbei handelt es sich um eine strukturelle Veränderung mit der Folge, dass die sog. gekorene Zuständigkeit der Gemeinschaft, die Zuständigkeit, die sich nach einer entsprechenden Beschlussfassung ergibt, wegfällt.

Einfluss hat diese strukturelle Veränderung auch auf den Umfang der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und auf die Klagebefugnis. So wird etwa zukünftig die WEG als Verband der Klagegegner für Anfechtungsklagen sein. „Die übrigen Wohnungseigentümer“ sind in solchen Klagen dann nicht mehr der richtige Klagegegner, was Einfluss auf die Kosten von Anfechtungsklagen haben wird. Die WEG ist für den Anwalt nur „ein Auftraggeber“ und die Erhöhungsgebühren für alle weiteren „übrigen Wohnungseigentümer“ werden entfallen.
 

4.

Die für die gesamte Verwaltung zuständige Gemeinschaft handelt durch ihre Organe, d.h. durch die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, den Verwalter als Ausführungsorgan und den Beirat als dessen Unterstützer. Die Vertretungsbefugnisse des Verwalters sollen nach außen hin grundsätzlich unbeschränkt und unbeschränkbar sein. Der Verwalter soll in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht „geboten“ ist. Welche Maßnahmen dies sind, soll nach dem aktuellen Gesetzentwurf an der Art und Größe der Gemeinschaft festzumachen sein.
 

Im Innenverhältnis soll es für die Wohnungseigentümer aber möglich sein, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu definieren. Die Wohnungseigentümer sollen Herren der Verwaltung des Wohnungseigentums bleiben. Konsequent soll dann eine Abberufung des Verwalters sehr viel leichter möglich sein als bisher.
 

5.

Insgesamt werden die Rechte der Wohnungseigentümer gestärkt. Zukünftig wird es z.B. eine Kompetenz der Wohnungseigentümer geben, Vertragsstrafen gegenüber anderen, pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümern beschließen zu können. Ferner wird der (dann ehemalige) § 18 WEG erweitert auf die Möglichkeit, grundsätzlich auch andere Pflichtverletzungen einzelner Wohnungseigentümer (nach entsprechenden Abmahnungen) zu sanktionieren als den nicht unerheblichen Zahlungsverzug.

Ob die neue Verpflichtung des Verwalters, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen, tatsächlich zur Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer führt, wird sich zeigen.
 

6.

Bedeutend ist auch die Erneuerung der Regelungen zur Jahresabrechnung: Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ist auf die Abrechnungsspitze beschränkt, das Rechenwerk selbst soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein, solange es keinen Einfluss auf das Rechenergebnis hat. Dieses wird vermutlich die Anzahl der Anfechtungsklagen gegen die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen erheblich minimieren.
 

Die Einzelabrechnung darf und soll zukünftig dem vermietenden Wohnungseigentümer (noch mehr) als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung gegenüber seinem Mieter dienen. Auch insoweit kommt es zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht).
 

7.

Darüber hinaus gibt es eine Änderung bei der Regelung des Sondereigentums, die bedeutend ist für Freiflächen wie Terrassen, Gartenteile und Stellplätze.
 

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14/04/2020

WEG Verwaltung und Corona: Fortgeltung der Verwalterbestellung

Weil aktuell keine Eigentümersammlungen als Präsenzversammlungen stattfinden können, hat die Regierung im Rahmen ihres Maßnahmenpaketes die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft einstweilen klarstellend gesichert mit dem sog. Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht. Dessen Artikel 2 bestimmt in § 6 zur Wohnungseigentümergemeinschaft, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt.

Was bedeutet dies für den von dem Bestellungsbeschluss streng zu unterscheidenden Verwaltervertrag? Die Bestellung „zieht“ nicht den Vertragsabschluss zwischen der WEG und der Verwaltung automatisch „nach sich“. Der Vertrag ist gleichwohl obligatorisch abzuschließen durch zwei aufeinander gerichtete Willenserklärungen, Angebot und Annahme. Dieses geschieht oftmals angepasst an den Bestellungszeitraum.

Der Verwaltervertrag unterliegt dem Gesetz nach aber keinem Schriftformerfordernis, d.h., Verwalterverträge können grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen sein. Erfolgt also die Weiterbestellung per Gesetz zu den bisherigen Konditionen und gibt es keine anderweitige Regelung oder Willensäußerung zwischen der WEG und dem Verwalter, leistet vielmehr der Verwalter weiterhin seine Tätigkeit für die WEG, wie bspw. die Buchung der Gemeinschaftskonten, und nimmt die WEG diese Tätigkeit vom Verwalter weiter an, ohne diese in Frage zu stellen, gilt der Verwaltervertrag in seiner bisherigen Form durch schlüssiges Handeln fort.

Stand: 15.4.2020

13/04/2020

WEG Verwaltung und Corona: Fortgeltung des Wirtschaftsplanes

Aktuell können keine Eigentümersammlungen als Präsenzversammlungen stattfinden. Vor diesem Hintergrund hat die Regierung im Rahmen ihres Maßnahmenpaketes nicht nur u.a. den Kündigungsschutz für Mieterinnen und Mieter ausgeweitet, Zahlungsaufschub für Verbraucherinnen und Verbraucher gegenüber ihren Verbaucherdarlehen ausgebenden Hausbanken ermöglicht, sondern auch die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft einstweilen klarstellend gesichert mit dem sog. Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht. Dort heißt es bezogen auf das Wohnungseigentumsrecht:

 

         „Artikel 2

         Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-,

         Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen

         der COVID-19-Pandemie

            […]

          
           § 6

           Wohnungseigentümergemeinschaften

           1. Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes

               bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen

               Verwalters im Amt.

           2. Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan

               gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

 

 

           Artikel 6

           Inkrafttreten, Außerkrafttreten

           Artikel 2 tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft und tritt mit Ablauf des 

           31.Dezember 2021 außer Kraft.

 

Oftmals beschließen die Eigentümer zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen ohnehin einen so genannten Fortgeltungsbeschluss. D.h., der beschlossene Wirtschaftsplan soll so lange fort gelten, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wurde. Insoweit hat der BGH klargestellt, dass die Wohnungseigentümer zwar keine Kompetenz haben, eine solche Regelung generell-abstrakt zu beschließen. Vielmehr müsste eine generell-abstrakte Regelung vereinbart werden. Wird aber die Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplanes bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan beschlossen, besitzen die Wohnungseigentümer die Kompetenz (BGH, Urteil vom 14.12.2018, V ZR 2/18).

Gibt es aber keinen solchen Fortgeltungsbeschluss, bedeutet die Regelung zur Fortgeltung des letzten beschlossenen Wirtschaftsplanes im Rahmen des Maßnahmenpaketes der Bundesregierung für die WEG die Sicherung ihrer Liquidität. Der von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan ist Grundlage der Vorschusspflicht der Wohnungseigentümer und damit Grundlage für die Zahlung laufender Hausgelder.

 

Stand: 14. April 2020

08/07/2019

Keine Haftung des Verkäufers einer Schiffsbeteiligung auf dem Zweitmarkt aufgrund dieser vorformulierten Freihalteklausel

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 26. März 2019 zum Aktenzeichen II ZR 413/2018 festgestellt, dass die vorformulierte Klausel in einem Kaufvertrag über einen Kommanditanteil an einer Fondgesellschaft „Für Umstände, die die Kommanditistenhaftung vor dem Stichtag begründen, steht der Verkäufer ein, für Umstände, die die Kommanditistenhaftung ab dem Stichtag begründen, steht der Käufer ein. Die Parteien stellen sich insoweit wechselseitig frei“ nicht klar und verständlich und deshalb gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 i.V.m.Satz 1 BGB unwirksam ist.

In der Vergangenheit haben größere Gesellschaften Kontakte zu Kommanditisten von Schiffsbeteiligungen aufgenommen und deren Anteile aufgekauft.

Im Rahmen von Insolvenzverfahren, die über das Vermögen verschiedener Schiffsbeteiligungsgesellschaften eröffnet wurden, haben die Insolvenzverwalter die Kommanditisten aufgefordert die bereits erhaltenen Ausschüttungen zurück zu zahlen, soweit keine entsprechende Gewinne erwirtschaftet wurden, um die Hafteinlage wieder aufzufüllen.

Soweit Unternehmen Schiffsbeteiligungen auf dem Zweitmarkt erworben hatten, haben Sie aufgrund von in ihren Kaufverträgen verwendeten Freihalteklauseln die Verkäufer aufgefordert, bis zur Höhe der erhaltenen Ausschüttungen Zahlungen direkt an den Insolvenzverwalter oder an sich selbst verlangt.

Die Kaufverträge wurden teilweise vor mehr als 7 Jahren geschlossen, die Ausschüttungen, die die Verkäufer erhalten hatten, lagen noch länger zurück.

Die vorbezeichnete Klausel wurde in vielen dieser Kaufverträge verwendet. 

Nunmehr hat der BGH unmissverständlich klargestellt, dass diese Formulierung unwirksam ist und damit aus dieser Formulierung keinerlei Ansprüche gegenüber den Verkäufern hergeleitet werden können.

01/08/2017

Rückforderung von Garagenmieten bei unzulässiger Kopplung der Garagenmietverträge an die Wohnraummietverträge im sozialen Wohnungsbau

Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek gestand Mietern, die im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Wohnraummietvertrages im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bzw. der Übergabe der Wohnung einen an das Wohnraummietverhältnis gekoppelten Garagenstellplatz mieteten, Schadensersatzansprüche gegen die Vermieterin zu. Die Vermieterin ließ die Berufung gegen das Urteil zurücknehmen, nach dem Hinweis des Landgerichtes, es beabsichtige nicht, die erstinstanzliche Entscheidung aufzuheben.

Die Vermieterin hatte sich gegenüber der ehemaligen WK (heute: IWF) drittschützend verpflichtet, unmittelbar im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Wohnraummmietvertrages oder der Übergabe der Wohnung keinen an das Wohnraummietverhältnis gekoppelten Vertrag über eine Tiefgarage abzuschließen. Hiergegen verstieß die Vermieterin schuldhaft. So konnten die die Mieter Garagenmieten zurückfordern in Höhe der Differenz zwischen den tatsächlich gezahlten Garagenmieten und der Miete, die die Vermieterin selbst für Garagen verlangte, die nicht an Wohnraummietverhältnisse gekoppelt waren.

Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek vom 7.12.2016, Az.: 813a C 276/15 finden Sie hier.

21/06/2016

Verwalterhaftung im WEG-Recht bei Abgabe von falschen und berichtigungsbedürftigen Erklärungen

Gibt eine Hausverwaltung den Inhalt eines alten Beschlusses falsch wieder in der Annahme, der Beschluss sei nichtig, verletzt sie ihre Verwalternebenpflichten und hat die Kosten, die dem Sondereigentümer durch die außergerichtliche anwaltliche Tätigkeit gegen die Hausverwaltung entstehen, zu ersetzen.

 

AG Hamburg, Urteil vom 03.05.2016, Az.: 22a C 226/15 (rechtskräftig)

14/11/2015

Ermittlung einer jährlichen Überbaurente

Die Überbaurente wird nach dem in üblicher Weise zu ermittelnden Verkehrswert  der überbauten Bodenfläche bemessen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bewertung der Bodenfläche ist der Zeitpunkt des Überbaus. Die baurechtlich mögliche Bebauung ist in der Geschoßflächenzahl einkalkuliert.

 

LG Hamburg, Urteil vom 02.09.2015, Az.: 307 O 450/11 (rechtskräftig)

20/08/2014

Auch Mülltonnen dürfen nicht willkürlich bzw. zu Lasten eines einzigen Miteigentümers aufgestellt werden.

In diesem Fall waren zwei Beschlüsse anzufechten. Bei dem ersten Beschluss ging es um das Aufstellen von Mülltonnen unmittelbar unter dem Fenster einer Wohnungseinheit und in dem anderen Beschluss um die Ablehnung, die Müllbehälter in dem Hinterhof aufzustellen.

Beide Beschlussanfechtungen waren erfolgreich:

  1. Die bauordnungsrechtliche Abstandsvorgabe zum Aufstellen von Mülltonnen gemäß § 43 Abs. 2 HBauO sei auch wohnungseigentumsrechtlich von Bedeutung, weil durch diese Regelung die Begründung unzulässiger Gesundheitsgefahren ausgeschlossen werden soll. Die Eigentümer seien einander aus dem Gemeinschaftsverhältnis i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG wechselseitig verpflichtet, diese Abstandsvorgaben einzuhalten, sofern die von der Nichteinhaltung der Mindestabstände zu Aufenthaltsräumen nach der HBauO betroffenen Wohnungsnutzer ihre Einwilligung zu einer Unterschreitung der Abstandsvorgaben nicht erteilt haben.

  2. Auch die Anfechtung des sog. Negativ-Beschlusses war begründet, weil die Klägerin einen Anspruch auf Durchführung der beantragten Maßnahme bzw. auf die konkrete, mehrheitlich abgelehnte Beschlussfassung hat (Ermessensreduzierung auf Null).
    Die mit dem Beschlussantrag begehrte Positionierung der Mülltonnen im Hinterhof an der Grenze zum Nachbargrundstück stelle – als Gebrauch des Gemeinschaftseigentums – die einzig erkennbare Aufstellmöglichkeit dar, welche keine vermeidbaren Nachteile einzelner Eigentümer mit sich bringe. Ausschlaggebend sei insoweit, dass der derzeitige Standort der Mülltonnen bauordnungsrechtlich im Hinblick auf mögliche Gesundheitsbeeinträchtigungen unzulässig sei (dazu oben a)), während die Aufstellung am Alternativstandort jedenfalls bei Unterbringung der Mülltonnen in Müllbehälterschränken gemäß § 43 Abs. 2 HBauO zulässig sei und die Beklagten auch sonst keinen Standort innerhalb des Bereichs des sondernutzungsrechtsfreien Gemeinschaftseigentums benannt haben, an welchem eine Aufstellung der Mülltonnen bauordnungsrechtlich zulässig wäre.

Urteil des LG Hamburg vom 23.7.2014, Az.: 318 S 78/13 (rechtskräftig)

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