INFOS FÜR UNSERE MANDANTEN

@Architekten und Ingenieure: Anspruch auf Eintragung einer Vormerkung für eine Bauhandwerkersicherungshypothek auch schon vor Baubeginn!

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Einen Anspruch auf Eintragung einer Vormerkung für eine Bauhandwerkersicherungshypothek gem. § 650f BGB hat der Generalplaner bzw. Architekt auch schon vor Baubeginn. Dieses hat das KG für die neue Rechtslage im Baurecht entschieden. Es ist nicht erforderlich, dass sich das planerische Werk in dem in Anspruch genommenen Baugrundstück verkörpert hat.

 

Es kann aber nur der Wert der mangelfreien Leistung gesichert werden; mangelhafte Leistungsteile können hingegen nicht gesichert werden.

 

(vgl. KG Berlin, Urteil vom 14. Februar 2023, 21 W 28/22)

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@WEG-Verwalter: Berechtigte Anliegen von Wohnungseigentümern sind auf die Tagesordnung zu nehmen!

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oder: Die Eigentümerversammlung ist das Entscheidungsorgan der GdW und nicht der Verwalter!

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„Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes und Behandlung in der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung, wenn sachliche Gründe vorliegen, den Gegenstand zu erörtern und zum Gegenstand der Abstimmung zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Februar 2018 – V ZR 101/16, Rn. 62). Der Einladende hat grundsätzlich kein Recht, den gewünschten Tagesordnungspunkt auf Notwendigkeit / Richtigkeit / Sachlichkeit zu prüfen.

 

Der Wohnungseigentümer hatte ein berechtigtes Interesse daran, dass sein Anliegen auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung gesetzt wird, um es mit den Wohnungseigentümern zu erörtern. Die Weigerung von Seiten des Verwalters erfolgte in unberechtigter Weise. Auf die inhaltlichen Überlegungen des Verwalters dazu, ob das Anliegen des Wohnungseigentümers ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, kommt es für die Frage, ob die Beschlussanträge auf die Tagesordnung zu nehmen sind, nicht an.“

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(LG Hamburg, Beschluss vom 13. Juli 2022, 318 T 16/22)

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Primäre Gewährleistungsrechte aus Bauträgerverträgen: Wer ist zuständig bei Mängeln im Gemeinschaftseigentum?

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An sich hat der Gesetzgeber zum 1.12.2020 der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gesamte Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auferlegt mit der Folge, dass sogenannte Vergemeinschaftungsbeschlüsse sogar für nichtig erklärt werden sollten. Damit war dem Gesetzeswortlaut nach eigentlich klar, dass nun auch die Geltendmachung der sogenannten Primärrechte im Bauträgerrecht (Nacherfüllung, Selbstvornahme und das Verlangen eines Kostenvorschusses) quasi „geboren“ bei der Gemeinschaft liegen.

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Allerdings ist hiergegen schon während des Gesetzgebungsverfahrens auch vom BGH Protest erhoben worden mit der Folge, dass nach der Gesetzesbegründung die gekorene Zuständigkeit im Bauträgergewährleistungsrecht, und dort bei der Geltendmachung von sogenannten Primärrechten bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum, (doch) nicht aufgehoben werden sollte.

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Am 11.11.22 hat der BGH nun entschieden; alles bleibt, wie es war:

 

„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum weiterhin durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen. § 9a Abs. 2 WEG nF erfasst jedenfalls nicht die primären Mängelrechte der Wohnungseigentümer. Diese Ansprüche ergeben sich nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum, sondern aus den individuellen Erwerbsverträgen.“

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(BGH, Urteil vom 11. November 2022 – V ZR 213/21)

Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter verschoben auf den 1.12.2023

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Nach § 26a WEG haben Wohnungseigentümer einer Anlage, in der es mindestens neun Sondereigentumseinheiten gibt, einen Anspruch auf Einsetzung eines zertifizierten Verwalters.

 

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt bzw. wer nach der ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichsteht. Letzteres gilt für Volljuristen, Immobilienkauffrauen und -männer sowie Kaufleute in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirte und Hochschulabsolventen mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt.

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Die Prüfung kann zwischenzeitlich vor einigen Industrie- und Handelskammern abgelegt werden. Gleichwohl hat der Gesetzgeber, sobald die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt erfolgt, den Zeitpunkt, ab dem der Anspruch für den Wohnungseigentümer gelten soll, um ein Jahr nach hinten vom 1.12.2022 auf den 1.12.2023 verschoben. So sind sowohl angehende zertifizierte Verwalter, als auch die Industrie- und Handelskammern weniger unter Druck.

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Die Prüfung, die einen 90 minütigen schriftlichen und einen (pro Prüfling) 15 minütigen mündlichen Teil umfasst, erfordert vertiefte Kenntnisse in den Themenbereichen "rechtliche Grundlagen", "kaufmännische Grundlagen" und "technische Grundlagen" sowie Grundkenntnisse in dem Themenbereich "Grundlagen der Immobilienwirtschaft".

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Kostenabweichungen nach § 21 Abs. 5 WEG

müssen ausdrücklich beschlossen werden!

 

AG Lübeck, Urt. 11.02.22 – 35 C 39/21 WEG

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Sachverhalt

In der ETV diskutierten die Wohnungseigentümer unter TOP 14 (Elektromobilität) über die Beauftragung der Planung eines gemeinsamen Lastmanagements und der Schaffung einer Ladeinfrastruktur für max. 10 Anschlüsse für Wallboxen zur Herstellung der Elektromobilität. Schließlich wurde ein Beschluss wie folgt gefasst:

 

"Da die Gesamtsituation noch keine Beschlussreife bietet, wird vorgeschlagen, einen Duldungsbeschluss dergestalt zu fassen, dass sich die WE vom Grundsatz her damit einverstanden erklären, dass in der Tiefgarage und den Außenstellplätzen eine Energieversorgung der einzelnen Stellplätze mit Ladestationen erfolgen darf. Die Kostenverteilung richtet sich nach dem WEG und ist, wie oben dargestellt, auf alle Nutzer angemessen zu verteilen."

 

Mit der Begründung, die Kostenverteilung entspreche nicht der Gesetzeslage, wird nun die Regelung des Beschlusses zu der Kostentragung angefochten.

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Entscheidungsgründe

Und tatsächlich widerspricht die beschlossene Kostenregelung der gesetzlichen Regelung im WEG-Recht. Die Kosten einer privilegierten baulichen Veränderung haben grundsätzlich die Wohnungseigentümer zu tragen, die diese verlangen, wobei bei mehreren Eigentümern, die die Gestattung erhalten haben, die Kosten unter ihnen im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile für die Verteilung der Kosten und Nutzungen maßgeblich ist.

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Die Beklagte kann sich nicht auf § 21 Abs. 5 WEG berufen. Es ist nicht ersichtlich, dass die Wohnungseigentümer an eine abweichende Verteilung der Kosten dachten. Eine Verteilung der Kosten abweichend zum gesetzlichen Regelfall wurde nicht ausdrücklich beschlossen. Die beklagte WEG hat zwar gute Gründe vorgetragen, warum eine Verteilung der Kosten auf alle Nutzer der Wallboxen zu gleichen Teilen angemessen sei. Unter TOP 14 wurde aber ausgeführt, dass die Wohnungseigentümer in ihrem Beschluss formal gar nicht entgegen der gesetzlichen Regelung entscheiden wollten. Es liegt vielmehr nahe, dass die abstimmenden WE dachten, die Kostenverteilung nach dem WEG sei eine solche zu gleichen Teilen. Wenn von dem gesetzlichen Maßstab nach § 21 Abs. 5 WEG abgewichen werden soll, muss aus Gründen der Rechtssicherheit auch für den Rechtsnachfolger die abweichende Verteilung der Kosten ausdrücklich beschlossen werden.

Keine Beschlusskompetenz mehr bezüglich der

„Genehmigung der Jahresabrechnung“

 

Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.2.22, 980a C 29/21 WEG

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Sachverhalt

Die frühere Verwalterin lud zur Eigentümerversammlung ein, auf der die angekündigten Beschlüsse „Genehmigung der Gesamt- und Einzelwohngeldabrechnung 2020“ und die „Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2020" gefasst wurden. Unter anderem mit der Begründung, den Wohnungseigentümern fehle seit der Gesetzesreform die Kompetenz, die Jahresabrechnung zu genehmigen und die fehlerhafte Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ziehe die Aufhebung des Entlastungsbeschlusses nach sich, wurden die Beschlüsse angefochten.

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Entscheidungsgründe

Zu Recht! Entgegen der früheren Rechtslage hat der Gesetzgeber mit dem WEMoG das für die Abrechnung erforderliche Zahlenwerk von der Beschlussfassung entkoppelt und zum Gegenstand einer Vorlagepflicht für die Verwaltung gemacht. Gegenstand eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG n.F. sind also nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind. Für einen Beschluss, der allein die Genehmigung des vorgelegten Abrechnungswerks zum Gegenstand hat, fehlt daher die Beschlusskompetenz. Enthält der Beschluss keine Festlegungen zu etwaigen Nachschüssen, die eingefordert werden, und/oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, kommt eine (wohlwollende), gesetzeskonforme Auslegung nicht in Betracht.

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Hat der Verwalter keine ordnungsgemäße Jahresabrechnung vorgelegt, entspricht seine Entlastung keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. In einem sog. Entlastungsbeschluss liegt ein negatives Schuldanerkenntnis, also ein Verzicht der Wohnungseigentümer auf etwa bestehende Ersatzansprüche gegen den Verwalter.

Vorschussforderung für die Erstellung einer Jahresabrechnung als Rechenwerk

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BGH in seinem Urteil vom 26. Februar 2021, V ZR 290/19:

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"Der Verwalter ist beispielsweise verpflichtet, eine fehlerhafte Jahresabrechnung nachzubessern oder eine unbrauchbare Jahresabrechnung durch eine prüf- und beschlussfähige Jahresabrechnung zu ersetzen (vgl. BayObLG, ZMR 1999, 185 f.; OLG Hamm, NZM 1998, 923 f.; Erman/Grziwotz, BGB, 16. Aufl., § 28 WEG Rn. 4 a.E.; Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 28 Rn. 156 f.; Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 28 WEG Rn. 240). [...] Zu den auf die Verpflichtung des Verwalters zur Aufstellung der Jahresabrechnung anwendbaren Vorschriften d. Werkvertrags-rechts gehört die Vorschrift des § 637 Abs. 3 BGB, wenn (zur Beschlussvorberei-tung) nur das Zahlenwerk verlangt wird."

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§ 637 Abs. 3 BGB regelt für den Werkvertrag, dass der Besteller von dem Unternehmer für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen Vorschuss verlangen kann. Konkret eröffnet der BGH mit seiner Rechtsprechung den Weg, von dem  Vorver-walter einen Vorschuss für die Erstellung des neuen Rechenwerks zu fordern, sofern die WEG von dem Verwalter nur das Zahlenwerk der Abrechnung erstellt haben möchte. Soll der Verwalter auch versichern, die bei seiner Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums angefallenen Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen vollständig angegeben zu haben, handelt es sich um keine vertretbare Handlung.

Eigentümerversammlung in Pandemiezeiten - aber wie?

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Die rein virtuelle Eigentümersammlung oder Online-Versammlung ist auch nach der WEG-Reform unzulässig, sofern insoweit keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer (bspw. in der Teilungserklärung) vorliegt.

 

Das Gesetz geht von der als Präsenzversammlung aus. Dort besteht nach dem Sinn und Zweck der Regelung die Möglichkeit, ordnungsmäßige Beschlüsse zu fassen.

 

Problematisch ist dies, wenn pandemiebedingt keine Eigentümerversammlungen stattfinden können. Gehen Sie bitte nicht davon aus, dass jetzt a priori – also von Gesetzes wegen – Onlineversammlungen stattfinden können. Die neue gesetzliche Regelung gibt den Wohnungseigentümern nur eine Beschlusskompetenz zur Onlineteilnahme Einzelner.

 

Was also ist zu beachten in Zeiten von Corona? Ebenso wenig wie die grundlose Einführung einer „Onlineversammlung“ ist die Durchführung einer Eigentümerversammlung "im Vollmachtsverfahren" (vgl. AG Lemgo, Urteil v. 24. August 2020 – 16 C 10/20) zulässig, bei der die Wohnungseigentümer nicht zur Eigentümerversammlung ein-, sondern vielmehr ausgeladen werden.

 

Hingegen dürfte es jedenfalls nach der Rechtsprechung des LG Frankfurt a.M., Urteil vom 17.12.2020 – 2-13 S 108/20, zulässig sein, die Einladung zur Eigentümerversammlung – unter Beachtung der Vorgaben der jeweiligen Verordnungen der einzelnen Länder (bzw. zukünftig ggf. der Vorgaben des Bundes) – an der zu erwartenden Teilnehmerzahl und den räumlichen Gegebenheiten des Versammlungsortes zu orientiert.

Achtung bei WEG-Altprozessen!

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Nach der WEG-Reform gibt es teilweise in laufenden Gerichtsprozessen Handlungsbedarf. Klagte bspw. noch im letzten Jahr ein Wohnungseigentümer gegen einen anderen auf Beseitigung einer nicht beschlossenen baulichen Veränderung oder Unterlassung einer Störung, ist er seit dem 1.12.2020 von einem Tag auf den anderen kein Anspruchsinhaber mehr und damit nicht mehr prozessführungsbefugt. Insoweit kann schnelles Handeln erforderlich sein:

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• Entweder ermächtigt die WEG den besagten Wohnungseigentümer per Beschluss zurück oder

• die WEG übernimmt den laufenden Prozess, d.h. es kommt zu einer Parteiauswechslung.
   

Beides bedarf strukturierter Überlegungen, bei denen wir Ihnen gern beistehen. Sprechen Sie uns (bitte umgehend) an, damit Sie in laufenden Prozessen keine Nachteile erleiden.

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Achtung: Neuerung!:

Der BGH hat mit Urteil vom 7.5.2021 (V ZR 299/19) entschieden, dass auch in den Unterlassungs- und Beseitigungsprozessen der Kläger weiter prozessführungsbefugt ist.

 

Die Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 5 WEG enthalte insoweit eine planwidrige Regelungslücke. Ein - zur Unzulässigkeit der Klage führender - Wegfall der Prozessführungsbefugnis des Wohnungseigentümers während des laufenden gerichtlichen Verfahrens hätte sonst zur Folge, dass das Verfahren, selbst wenn es schon seit Jahren anhängig und über mehrere Instanzen geführt worden war, für beide Parteien gänzlich nutzlos gewesen wäre und im Ergebnis nur erheblichen Aufwand und Kosten verursacht hätte.

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Die Entscheidung, die im Volltext noch nicht vorliegt, ist sehr zu begrüßen. Hebt sie doch eine aktuelle erhebliche Rechtsunsicherheit auf. Aber auch bereits erwirkte Zurückermächtigungsbeschlüsse sind nicht nutzlos: Sie geben Rechtssicherheit dahingehend, dass die WEG oder der Verwalter sich nicht anderweitig äußern.

WEG-Reform

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Nun hat auch der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 9.10.2020 das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz - WEMoG) beschlossen. Die Änderungen sind grundlegend und treten am 1.12.2020 in Kraft, sofern die Verkündung im Bundesgesetzblatt noch in diesem Monat erfolgt, wovon auszugehen ist.

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Folgende Ankündigungen sind besonders beachtlich:    

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1.

Die Beschlussfassung über bauliche Maßnahmen wird vereinfacht, z.B. durch die Kompetenz, bauliche Veränderungen zukünftig mit einfacher Mehrheit beschließen zu können und durch das Generieren von Anspruchsgrundlagen für jeden Wohnungseigentümer, die Umsetzung jedenfalls von privilegierten Maßnahmen auf eigene Kosten verlangen zu können. Dieses betrifft Maßnahmen,
 

• die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung,

• die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,

• dem Einbruchsschutz und

• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen.
   

Solche Maßnahmen sind (mit Ausnahme des letzten Spiegelstrichs) auch mietrechtlich zukünftig relevant, weshalb es insoweit zu einer Harmonisierung zwischen dem Miet- und dem Wohnungseigentumsrecht kommen soll.  

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2.

Darüber hinaus werden die Regelungen über die Eigentümerversammlung entscheidend verändert:

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• Die Einladungsfrist ist auf drei Wochen verlängert.

• Das Beschlussfähigkeitsquorum wird aufgehoben, um den Aufwand von Wiederholungsversammlungen zu vermeiden.

• Es wird eine Beschlusskompetenz zur Onlineteilnahme geschaffen.

• Die strengen Formvorschriften werden gelockert. So wird es zukünftig ausreichen, wenn in der Eigentümerversammlung die Vollmachten in Kopie vorliegen.
   

3.

Bedeutend an der WEG-Reform ist, dass die WEG zukünftig bereits mit der Anlage der Grundbücher entsteht; was Auswirkungen auf das Rechtsinstitut der sog. werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft hat.

Ferner soll die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung werden. Hierbei handelt es sich um eine strukturelle Veränderung mit der Folge, dass die sog. gekorene Zuständigkeit der Gemeinschaft, die Zuständigkeit, die sich nach einer entsprechenden Beschlussfassung ergibt, wegfällt.

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Einfluss hat diese strukturelle Veränderung auch auf den Umfang der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und auf die Klagebefugnis. So wird etwa zukünftig die WEG als Verband der Klagegegner für Anfechtungsklagen sein. „Die übrigen Wohnungseigentümer“ sind in solchen Klagen dann nicht mehr der richtige Klagegegner, was Einfluss auf die Kosten von Anfechtungsklagen haben wird. Die WEG ist für den Anwalt nur „ein Auftraggeber“ und die Erhöhungsgebühren für alle weiteren „übrigen Wohnungseigentümer“ werden entfallen.
 

4.

Die für die gesamte Verwaltung zuständige Gemeinschaft handelt durch ihre Organe, d.h. durch die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, den Verwalter als Ausführungsorgan und den Beirat als dessen Unterstützer. Die Vertretungsbefugnisse des Verwalters sollen nach außen hin grundsätzlich unbeschränkt und unbeschränkbar sein. Der Verwalter soll in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu einer erheblichen Verpflichtung der WEG führen. Maßgeblich ist hierbei stets die konkrete Wohnungseigentumsanlage.

Im Innenverhältnis ist es den Wohnungseigentümern aber möglich, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu definieren. Die Wohnungseigentümer sollen Herren der Verwaltung des Wohnungseigentums bleiben. Konsequent ist dann eine Abberufung des Verwalters sehr viel leichter möglich, als bisher.
 

5.

Insgesamt werden die Rechte der Wohnungseigentümer gestärkt. § 18 WEG wird erweitert auf die Möglichkeit, grundsätzlich auch andere Pflichtverletzungen einzelner Wohnungseigentümer (nach entsprechenden Abmahnungen) zu sanktionieren. Bisher konnte über diese Norm nur der nicht unerhebliche Zahlungsverzug sanktioniert werden. Ferner erhalten die Wohnungseigentümer das Rechtvon dem Verwalter - nach einer Übergangszeit - einen Sachkundenachweis einzufordern, der eine entsprechende Prüfung bei der IHK erfordert.

Ob die neue Verpflichtung des Verwalters, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen, tatsächlich zur Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer führt, wird sich zeigen.
 

6.

Bedeutend ist auch die Erneuerung der Regelungen zur Jahresabrechnung: Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ist auf die Abrechnungsspitze beschränkt, das Rechenwerk selbst soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein, solange es keinen Einfluss auf das Rechenergebnis hat. Dieses wird vermutlich die Anzahl der Anfechtungsklagen gegen die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen erheblich minimieren.
 

Die Einzelabrechnung darf und soll zukünftig dem vermietenden Wohnungseigentümer (noch mehr) als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung gegenüber seinem Mieter dienen. Auch insoweit kommt es zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht).
 

7.

Darüber hinaus gibt es eine Änderung bei der Regelung des Sondereigentums, die bedeutend ist für Freiflächen wie Terrassen, Gartenteile und Stellplätze.
 

Haben Sie Interesse an diesem Thema?

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Wir arbeiten mit Seminarveranstaltern insbesondere der Immobilienbranche (offene Seminare, Webinare und Inhouseseminare) zusammen.

 

Sprechen Sie uns an!

Selbständige Beweisverfahren

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Mit dem selbständigen Beweisverfahren können Baumängeln vor der Abnahme, während der Abnahme oder nach der Abnahme festgestellt werden. Nach § 485 ZPO ist die Beweiserhebung auch unabhängig von einem rechtshängigen Prozess (bei dem Gericht der Hauptsache) zulässig, wenn
 

• der Gegner zustimmt,

• zu besorgen ist, dass das Beweismittel verloren geht oder

• die Benutzung des Beweismittels erschwert wird.
   

Das Ziel einer Beweissicherung kann auch die Hemmung von Verjährungsfristen sein.
 

Charmant ist das selbständige Beweisverfahren dann, wenn es der Vermeidung eines Rechtsstreits dient. Das Ergebnis des über das Gericht eingeholten Gutachtens des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist für beide Parteien verbindlich.

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Soweit das Ausbringen eines Antrages auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens für einen Wohnungseigentümer interessant sein kann, hat der BGH (Beschluss vom 14.03.2018, V ZB 131/17) entschieden, dass es ggf. keiner Vorbefassung in der Eigentümerversammlung bedarf.  

Unwirksame Klausel bei Schiffsbeteiligungen

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Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 26. März 2019 zum Aktenzeichen II ZR 413/2018 festgestellt, dass die vorformulierte Klausel in einem Kaufvertrag über einen Kommanditanteil an einer Fondgesellschaft „Für Umstände, die die Kommanditistenhaftung vor dem Stichtag begründen, steht der Verkäufer ein, für Umstände, die die Kommanditistenhaftung ab dem Stichtag begründen, steht der Käufer ein. Die Parteien stellen sich insoweit wechselseitig frei“ nicht klar und verständlich und deshalb gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 i.V.m.Satz 1 BGB unwirksam ist.

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In der Vergangenheit haben größere Gesellschaften Kontakte zu Kommanditisten von Schiffsbeteiligungen aufgenommen und deren Anteile aufgekauft.

Im Rahmen von Insolvenzverfahren, die über das Vermögen verschiedener Schiffsbeteiligungsgesellschaften eröffnet wurden, haben die Insolvenzverwalter die Kommanditisten aufgefordert die bereits erhaltenen Ausschüttungen zurück zu zahlen, soweit keine entsprechende Gewinne erwirtschaftet wurden, um die Hafteinlage wieder aufzufüllen.

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Soweit Unternehmen Schiffsbeteiligungen auf dem Zweitmarkt erworben hatten, haben Sie aufgrund von in ihren Kaufverträgen verwendeten Freihalteklauseln die Verkäufer aufgefordert, bis zur Höhe der erhaltenen Ausschüttungen Zahlungen direkt an den Insolvenzverwalter oder an sich selbst verlangt.

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Die Kaufverträge wurden teilweise vor mehr als 7 Jahren geschlossen, die Ausschüttungen, die die Verkäufer erhalten hatten, lagen noch länger zurück.

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Die vorbezeichnete Klausel wurde in vielen dieser Kaufverträge verwendet. 

Nunmehr hat der BGH unmissverständlich klargestellt, dass diese Formulierung unwirksam ist und damit aus dieser Formulierung keinerlei Ansprüche gegenüber den Verkäufern hergeleitet werden können.

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BGH, URTEIL 26. März 2019